Acheter un bien immobilier à deux est une grande étape. Que l’on soit en couple, pacsé, marié, en union libre ou entre amis, l’achat à plusieurs offre des avantages indéniables… mais aussi de nombreux pièges. Au-delà de la capacité d’emprunt augmentée, il faut penser à la gestion du bien, à la séparation éventuelle, aux droits en cas de décès, à la fiscalité et aux bons montages juridiques. Indivision ou SCI ? Clause de tontine ou démembrement croisé ? Ce guide vous livre toutes les clés pour acheter à deux en toute sécurité.
Pourquoi acheter à deux est une bonne idée (mais pas sans risque)
L’achat à deux permet :
- de doubler ou d’augmenter sensiblement l’apport personnel,
- d’augmenter la capacité d’emprunt vis-à-vis des banques,
- de réaliser un projet de vie commun (résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif),
- de partager les charges et travaux.
Mais cette démarche suppose une confiance mutuelle et une anticipation sérieuse :
- Que se passe-t-il en cas de séparation ?
- En cas de décès ?
- En cas de désaccord sur la gestion du bien ?
La réponse dépend largement du statut juridique du couple ou du duo d’acheteurs, ainsi que du montage choisi.
Statut du couple : ce que ça change juridiquement
Concubinage
C’est la situation la moins protectrice juridiquement. Les concubins sont juridiquement étrangers l’un à l’autre. Sans aménagement spécifique, ils n’ont aucun droit en cas de séparation ou de décès.
Pacs
Depuis 2007, le régime par défaut est celui de la séparation des biens. Il est possible d’opter pour l’indivision. En l’absence de clause spécifique, chacun reste propriétaire des biens qu’il acquiert, même en commun.
Mariage
Tout dépend du régime matrimonial :
- En communauté légale (sans contrat), les biens sont communs à parts égales, même si financés de manière inégale.
- En séparation de biens, les règles sont proches de l’indivision.
- Le régime de la participation aux acquêts introduit un système mixte.
Amis ou famille
Hors couple, c’est toujours l’indivision ou la SCI qui s’appliquent.
L’achat en indivision : simplicité… mais vigilance
Qu’est-ce que l’indivision ?
C’est la forme la plus simple et la plus répandue pour acheter à plusieurs. Chaque acquéreur détient une part du bien proportionnelle à sa participation financière (ex. : 60 % / 40 %).
Sans clause particulière, les acquéreurs sont présumés propriétaires à parts égales. Il est donc crucial de faire apparaître les quotes-parts dans l’acte de vente.
Les avantages de l’indivision
- Simplicité de mise en place
- Aucune formalité juridique complexe
- Idéal pour un achat à deux sans volonté de création de société
Les risques à anticiper
- Tout indivisaire peut exiger à tout moment le partage du bien, même sans accord des autres
- En cas de décès, la part du défunt revient à ses héritiers, avec lesquels il faudra cohabiter
- En cas de mésentente, les décisions nécessitent souvent l’unanimité
Solutions de sécurisation
- Convention d’indivision : permet de stabiliser l’indivision pendant 5 ans renouvelables
- Clause de rachat : permet à l’un des coacquéreurs de racheter la part de l’autre
- Testament ou assurance décès croisée pour protéger le concubin survivant
La SCI : un cadre juridique plus structurant
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière permet d’acheter un bien à plusieurs sous forme de parts sociales. Le bien appartient à la SCI, pas directement aux associés. Les associés possèdent eux les parts sociales de la SCI.
Avantages
- Protection du survivant en cas de décès (avec clause d’agrément ou démembrement croisé)
- Transmission facilitée (donation de parts, succession)
- Gestion souple selon les statuts (vote à la majorité, droit de sortie, etc.)
- Possibilité d’achat entre parents/enfants, frères/sœurs, etc.
Inconvénients
- Création formelle (statuts, immatriculation, compte bancaire…)
- Coûts : rédaction des statuts, frais de notaire, comptabilité
- Inéligible au prêt à taux zéro (PTZ)
SCI familiale vs SCI entre amis
La SCI familiale est souvent utilisée pour regrouper un patrimoine à transmettre. Une SCI entre amis doit bien cadrer les règles de fonctionnement pour éviter les conflits.
Indivision ou SCI : que choisir ?
| Critère | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Simplicité de mise en place | Oui | Non |
| Souplesse de gestion | Non (unanimité souvent requise) | Oui (majorité selon statuts) |
| Transmission | Complexe | Optimisée |
| Coût | Faible | Élevé |
| Fiscalité | Classique | Optimisable |
| Financement PTZ | Possible | Non |
En général :
- L’indivision est adaptée aux couples en résidence principale
- La SCI est plus pertinente pour l’investissement locatif ou les projets patrimoniaux
D’autres montages à connaître
Clause de tontine
Prévoit qu’au décès de l’un, l’autre est considéré comme unique propriétaire depuis l’origine. Protège très bien le survivant… mais bloque toute sortie anticipée.
Démembrement croisé
Chaque acheteur détient l’usufruit sur la part de l’autre, et la nue-propriété sur la sienne. Au décès, le survivant récupère la pleine propriété du bien sans droits de succession.
Assurance décès croisée
Permet de rembourser la part de crédit de l’autre en cas de décès et éviter une indivision avec les héritiers.
Quid de la fiscalité ?
- Les concubins sont lourdement taxés en cas de donation ou de succession (60 %)
- Les partenaires pacsés et les époux bénéficient d’une exonération
- En SCI, la cession de parts peut être optimisée fiscalement (notamment en cas de donation)
Acheter à deux : les bons réflexes
- Toujours faire apparaître les quotes-parts dans l’acte de vente
- Anticiper la séparation ou le décès via des clauses et contrats adaptés
- Rédiger une convention d’indivision ou des statuts de SCI précis
- Penser à l’assurance emprunteur, adaptée à une acquisition à deux
- Ne pas hésiter à consulter un notaire ou un avocat spécialisé
Quel compte bancaire ouvrir à deux ?
L’achat à deux suppose souvent un compte bancaire commun pour centraliser les paiements : crédit, charges, travaux, impôts.
Certaines banques en ligne proposent :
- des comptes joints sans frais,
- des outils de gestion à deux,
- une ouverture simple 100 % en ligne.
👉 Conseil : la banque Boursorama Banque propose une offre Welcome gratuite, avec carte Visa incluse, adaptée aux co-emprunteurs. Idéal pour gérer à deux son achat immobilier.
Conclusion : acheter ensemble, oui… mais intelligemment
Acheter une maison ou un appartement à deux est un projet exaltant, mais exigeant. Au-delà de l’amour ou de la confiance, c’est la clarté juridique et financière qui garantit la pérennité du projet. Indivision ou SCI, clause de tontine ou démembrement, chaque situation mérite une solution sur-mesure. Avec un bon accompagnement et un minimum d’anticipation, l’achat à deux devient un vrai levier de réussite patrimoniale.
