Acheter une maison à deux : le guide complet pour couples, amis ou famille

Acheter un bien immobilier à deux est une grande étape. Que l’on soit en couple, pacsé, marié, en union libre ou entre amis, l’achat à plusieurs offre de vrais avantages, mais aussi de nombreux pièges. Au-delà de la capacité d’emprunt augmentée, il faut anticiper la gestion du bien, une éventuelle séparation, les droits en cas de décès, la fiscalité et le choix du bon montage juridique. Indivision ou SCI ? Clause de tontine ou démembrement croisé ? Ce guide vous donne les clés pour acheter à deux en toute sécurité.

Pourquoi acheter à deux est une bonne idée (mais pas sans risque)

L’achat à deux permet notamment de :

• augmenter l’apport personnel ;
• améliorer la capacité d’emprunt auprès des banques ;
• concrétiser un projet de vie commun (résidence principale, secondaire ou investissement locatif) ;
• partager les charges courantes et les travaux.

Mais ce projet suppose une véritable confiance et une anticipation sérieuse :

• Que se passe-t-il en cas de séparation ?
• Que se passe-t-il en cas de décès ?
• Comment trancher en cas de désaccord sur la gestion du bien ?

Les réponses dépendent à la fois du statut juridique du couple (ou du duo d’acheteurs) et du montage choisi.

Statut du couple : ce que ça change juridiquement

Concubinage

Le concubinage est la situation la moins protectrice. Les concubins sont juridiquement étrangers l’un à l’autre. Sans aménagement spécifique, chacun n’a aucun droit sur la part de l’autre en cas de séparation ou de décès.

Pacs

Depuis 2007, le régime par défaut est celui de la séparation de biens. Il est possible d’opter pour l’indivision. En l’absence de clause spécifique, chacun reste propriétaire des biens qu’il acquiert, même lorsqu’il s’agit d’un achat commun.

Mariage

Tout dépend du régime matrimonial choisi :

• Communauté légale (sans contrat) : la plupart des biens acquis pendant le mariage sont communs à parts égales, même en cas de financement inégal.
• Séparation de biens : chaque époux reste propriétaire de ce qu’il finance, avec un fonctionnement proche de l’indivision.
• Participation aux acquêts : régime mixte, avec une séparation pendant le mariage et un partage des acquêts à sa dissolution.

Amis ou famille

Entre amis ou au sein de la famille, l’achat repose principalement sur l’indivision ou la SCI, avec la nécessité de cadrer précisément les droits et obligations de chacun.

Achat en indivision : simplicité, mais vigilance

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est la forme la plus simple et la plus répandue pour acheter à plusieurs. Chaque acquéreur détient une quote-part du bien proportionnelle à sa contribution financière (par exemple 60 % / 40 %).

Sans mention particulière dans l’acte, les acquéreurs sont présumés propriétaires à parts égales. Il est donc essentiel d’indiquer clairement les quotes-parts dans l’acte de vente.

Les avantages de l’indivision

• mise en place simple ;
• aucune formalité de société ;
• solution adaptée à de nombreux couples pour la résidence principale.

Les risques à anticiper

• tout indivisaire peut demander le partage du bien à tout moment ;
• en cas de décès, la part du défunt revient à ses héritiers, qui entrent dans l’indivision ;
• en cas de mésentente, de nombreuses décisions exigent l’unanimité.

Comment sécuriser l’indivision

• Convention d’indivision : fige l’indivision pour une durée (jusqu’à 5 ans, renouvelable) et fixe les règles de gestion ;
• Clause de rachat : permet à l’un des coacquéreurs de racheter la part de l’autre dans des conditions définies ;
• Testament ou assurance décès croisée : protège le concubin ou partenaire survivant.

La SCI : un cadre plus structurant

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) permet d’acheter un bien à plusieurs via des parts sociales. Le bien appartient à la SCI, et chaque associé détient des parts dans la société.

Avantages de la SCI

• meilleure protection du survivant en cas de décès (selon les statuts, clauses d’agrément, démembrement croisé, etc.) ;
• transmission facilitée par la donation ou la cession de parts ;
• gestion plus souple : décisions prises selon les règles prévues dans les statuts ;
• adaptée aux projets entre parents/enfants, frères/sœurs, amis.

Inconvénients de la SCI

• formalités de création (statuts, immatriculation, compte bancaire dédié) ;
• coût de mise en place et éventuelle comptabilité ;
• impossibilité de bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) pour un achat via SCI.

SCI familiale vs SCI entre amis

La SCI familiale est souvent utilisée pour organiser et transmettre un patrimoine. Une SCI entre amis nécessite des statuts très clairs pour éviter les blocages et conflits.

Indivision ou SCI : que choisir ?

Quelques repères pour comparer :

• Simplicité : indivision plus simple que la SCI ;
• Gestion : SCI plus souple (règles fixées dans les statuts) ;
• Transmission : SCI plus adaptée ;
• Coût : indivision peu coûteuse, SCI plus onéreuse ;
• Fiscalité : SCI permet parfois des optimisations ;
• PTZ : possible en indivision, non en SCI.

En pratique :

• l’indivision convient souvent aux couples achetant leur résidence principale ;
• la SCI est plus pertinente pour un investissement locatif ou une stratégie patrimoniale à long terme.

Autres montages à connaître

Clause de tontine

Elle prévoit qu’au décès de l’un des acquéreurs, le survivant est réputé propriétaire unique depuis l’origine. C’est très protecteur, mais rigide : la revente ou la sortie anticipée est difficile.

Démembrement croisé

Chaque acquéreur détient l’usufruit sur la part de l’autre et la nue-propriété sur la sienne. Au décès, le survivant récupère la pleine propriété sans droits de succession, sous certaines conditions.

Assurance décès croisée

Chaque coemprunteur souscrit une assurance couvrant la part de l’autre. En cas de décès, le prêt est remboursé à hauteur de la quotité assurée, évitant une indivision complexe avec les héritiers.

Fiscalité : points clés

• les concubins sont fortement taxés en cas de donation ou succession (jusqu’à 60 %) ;
• les partenaires pacsés et les époux bénéficient d’une exonération sur la succession entre eux ;
• en SCI, la transmission ou la cession de parts peut être optimisée, notamment pour anticiper la succession.

Acheter à deux : les bons réflexes

• faire apparaître clairement les quotes-parts dans l’acte de vente ;
• anticiper la séparation ou le décès à travers des clauses adaptées (indivision, SCI, tontine, démembrement, assurances) ;
• prévoir une convention d’indivision ou des statuts de SCI précis ;
• soigner le choix et le niveau de l’assurance emprunteur ;
• consulter un notaire ou un avocat pour sécuriser le montage.

Quel compte bancaire ouvrir à deux ?

Un achat à deux s’accompagne souvent d’un compte commun dédié au projet afin de centraliser :

• les mensualités de crédit ;
• les charges de copropriété ;
• les travaux ;
• les impôts liés au bien.

Certaines banques en ligne proposent des comptes joints sans frais, avec une ouverture 100 % en ligne et des outils pratiques pour gérer le budget à deux.

À noter : Boursobank (auparavant Boursorama Banque) propose par exemple une offre Welcome gratuite avec carte Visa incluse, adaptée pour les coemprunteurs souhaitant suivre leurs dépenses liées au bien immobilier.

Conclusion : acheter ensemble, oui… mais intelligemment

Acheter une maison ou un appartement à deux est un projet enthousiasmant, mais exigeant. Au-delà des sentiments et de la confiance, ce sont la clarté juridique, la répartition financière et l’anticipation des aléas qui sécurisent votre investissement. Indivision, SCI, clause de tontine, démembrement croisé : chaque situation mérite un montage sur mesure. Bien conseillé et bien préparé, l’achat à deux devient un véritable levier de construction patrimoniale.